中国房地产元年是年，纵观40年房地产历史，房地产就是一头“怪兽”，放出“笼子”，野蛮生长房价猛涨；关入“笼子”，则经济衰退。可以说，中国房地产发展史就是“怪兽”捉放史。
一、房！房！房！还缺房吗？
成都市是“22个重点城市”之一，具有一定代表性。
据调查，成都本地人一般户均住房2套以上，拆迁户房产更多5、6套都正常；
来成都定居的商人、职场人士，大部分都有一套或多套房；
外地已经来成都定居养老的群体，也买了住房；
成都是人口流入城市，刚毕业学生、刚来成都工作及准备来成都定居养老的人群才是真正意义的刚需人群。
视角转到经济相对落后区域，四川省巴中市南江县。南江县矿产资源丰富，但由于交通闭塞等综合原因，仍然属于相对落后的地区，近几年发展旅游，人流和资本流入看好。
南江县某公司是南江县的较大规模企业，主营煤炭开采和煤炭发电，企业改制前为国企，人口约人，职工收入已经与市场接轨，属于四川省中下收入水平。他们的住房情况如何呢？
上世纪90年代，国企福利分房，约为套，目前基本空置；
公司职工在南江县都有房产，有的甚至有多套住房；
经济较差的老职工和部门级职工在巴中、汉中或广元购置了房产，这些城市教育资源相对较好，也较宜居；
经济稍好的职工在绵阳、德阳有房产，因为绵阳有好的教育资源，更宜居；
经济条件好的公司职工和公司领导，在成都购置房产，成都城市竞争力较强。
人口向城市群迁徙是中国城镇化的特征。他们的异地房产，空置率特别高。
二、房地产成本构成究竟是什么？
中国40年房地产发展历程，虽然波折不断，但房价总体趋势确实是“只涨不跌”，成几倍十几倍甚至几十倍上涨，早期购房者成为利益既得群体。房价上涨的原因主要是：经济通胀、城市化红利及人口红利。在此，不展开谈。
最近，媒体上有观点指出，地价对房价的占比逐年增高，年达到68.6%。这个数据的来源及可靠性不得而知，但可以确定的是描述不准确。
举个例子：某地房价元，那么地价就是元，地价以外便是元，保不住建安成本和税费。
但该数据能够从侧面反应一个事实：地价是房价的重要影响因素，道理很简单，面粉贵了，面包一定会涨价。
房地产成本构成主要有几个部分，不作为投资测算依据。
1、综合地价，含土地出让金、契税（4%）、印花税（0.05%）及土地使用税。
2、建安成本、规费、市政建设配套费、管理费、不可预见费及营销策划费。成都高层住宅清水房交付项目，该项综合成本反算到可销售面积，大概为每平米元——元之间。房地产公司成本控制能力很重要，在此，不展开。
3、税收，按照惯例估算，不作为投资测算依据。
增值税及附加（房价的3.36%，预缴）、所得税（房价的2.5%，预缴）、土增税（房价的1.5%，预缴）、契税（房价的3%，估算）、印花税（房价的0.05%）。
按照惯例，预缴税不会退，因此，住宅项目最低税收就是房价的10.41%
房价“只涨不跌”的现象和趋势，形成了市场的思维定势，这个思维定势构成了购房、住房投资投机及炒房的动力源泉，也将成为“陷阱”。
三、把房地产“怪兽”关入笼子，难吗？
房地产行业可以分为三个环节：
1、房地产开发环节，二大要素：开发资金、土地。
金融端“三道红线”。根据历史上房地产调控经验，开发资金是房地产行业的“七寸”，打“七寸”房价必然向下。
土地端。消息称，22个重点城市住宅用地将采用“两集中”：集中发布公告、集中组织出让活动，每年不超过3次。此举会一定程度抑制土地哄抢抑制地价溢价率。
2、房地产交易环节
限购、限售、限价（新房）、二手房指导价。将“怪兽”带上枷锁。
限贷（二道红线）、提高首付和提高房贷利率。根据历史经验，此举也是打“七寸”，立竿见影。
3、房地产持有环节，房产税。
房产税将一定程度抑制房价，但此举关系着“千家万户”，乃审慎之举。
以史为鉴，中国房地产史上已有房地产泡沫爆裂的先例，海南曾经有三大奇观：天涯、海角和烂尾楼。
海南房价：年元、年元、年跳涨到元、年上半年暴涨到元，年下半年暴跌到元。房地产行业濒临崩盘。
总结：
“房住不炒”，随着房地产长效机制的形成，房地产“怪兽”迟早会被关入“笼子”，三稳“稳地价、稳房价、稳预期”形成，房地产市场稳定持续健康发展成为必然。
房价“只涨不跌”思维定势将成为历史，理性购房、睿智投资。投机炒房者“自掘坟墓”，必将掉入房价“只涨不跌”的陷阱。
