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导言：今年猪肉价格大涨，拉升CPI指数提高，以及GDP量增速减，意味着居民手中可支配收入的贬值，而且新增收入渠道因多重因素的影响受限，人们手中的资金流向哪里？在五六线城市（国内绝大多数县城），P2P、股票、期货、区块链等，不但具有较高风险性，同时的普及率和达到率也不高，不动产投资仍然是缓解贬值压力的重要的方式。商业地产，特别是产权分割的独立商铺，一直是后线城市居民投资的重要选项，但是我们需要擦亮眼睛，避免趟入商铺投资的雷区，将半生积攒的血汗钱丢进雷区。今天，小编以真实案例为你解读商铺投资中可能存在的雷区。
首先，回报率雷区
相信不少有商铺投资经验的都知道带租约型商铺、返租型商铺，这类商铺的前期回报率销售人员一般已经帮你计算清楚，特别是反租型商铺，前几年的回报率高于普通商铺，看起来账面数字可喜，财务数字诱人，在四五六线城市对缺乏投资经验的投资者有较大的吸引力，但是否值得投资，见仁见智，编者的建议是谨慎，非常谨慎，这类产品属于高暴雷的投资产品。具体原因，因过于繁复，编者这里不做阐述。
那么，投资裸售型（非反租）商铺时的回报率多少合适？又怎么计算？
回报率分为静态和动态回报率，但是动态回报率牵扯门类众多，同时具有很多不确定性，对投资人来说，知道如何计算静态回报率就能够避免高买低租，避免踩到暗雷。
在国内业界，公认较为合理的静态回报率为：
此处读者应该有疑虑，为什么城市越发达，回报率越低？按理应该是更高才对！（此段为延伸内容，可跳过）
按商业逻辑讲：越发达的城市，人口更多、消费更强、营商环境更好、后势发展更强，的确应该是回报率更高才对。但是我们不能忽略几点：
并且，还有这众多机会收益也计入了售价
这些机会，都是吸引人口/客源的重要有利因素，而人口/客源的数量和质量是支撑商业项目最核心的数据。
两相比较，发达城市滚雪球的能力更强，带来了商铺更大的升值空间，很明显，这一点开发商深谙其道，经过多年的积淀，加上经济大环境的影响，一线城市的回报率有逐年降低的趋势。
而五六线城市，明显不具备上述的机会，特别是西部地区的五六线城市，属于人口输出区域，低龄和老龄人口比例逐年增加，在人口数量和消费质量都得不到提升的基础上，显而易见的，五六线城市的商铺回报率高于一二线城市才可能有市场。
（回到正题）回报率如何计算？
租金和售价是两个最重要的参数，其中，租金应参考横向的同类项目和纵向的周边商铺租金进行（内外部）加权，属于可预测、可检验的范围，调研考察的样本数越多越翔实，数据越准确。
其采样范围样本数分别为：
周边租金采样：项目半径米不低于5个商铺。
类比项目采样：不同城市等级的采样范围和样本数如图
售价，则属于投资人不可控的变量，完全由开发商掌控。但是，购买商铺可以按照加权调整后的可参考租金价格、同类在售项目的销售单价，结合投资回报率分析商铺的销售价格是否合理，避免高买低租，拉长回报周期。
以西南地区的巴中市南江县的金钥匙广场为例：
我们分别取几个参数：
综合取样后，进行加权调整，金钥匙广场一层临街面商铺（非内街，内街商铺应按比例衰减）预测可实现的租金在65元~90元区间（各口岸差异），我们按照4.5%的回报率进行推算：
该项目一层商铺（临街区）均价的合理区间为：
元/㎡~元/㎡
二层临街区呢
按照层差系数和可预测租金进行综合加权，二层临街面的基础价格在8元到元的区间较为合理，即使考虑所谓的坡地多首层规划属性，二层临街面均价最高区间为：
元/㎡~10元/㎡，
（再次强调，单指临街区商铺，内街区商铺价值应大幅衰减）
再结合同类在售项目进行诸如地段、品牌、规划、交通等等对比加权
综合得出，该项目各层各区合理的销售均价为：
事实上，该项目在售均价远超合理价格区间，拉长了投资人的回报周期。换言之，开发商将原本属于投资人的投资回报空间侵占较多。
如果是其他项目的意向投资商铺呢？按照这个方式具体到你要投资的某个商铺，则可以对比自己调研后的回报率，和开发商给出的价格，计算出回报率，结合业界公认的合理回报率，即可判断在价格是否合理，开发商是否吃掉了原本属于你的投资回报。
重点：在回报率计算参数的租金中，可能会有开发商将动态预期的租金涨幅也加入回报率的计算参数，以此来提高账面回报率，缩短回本周期。前面说过，动态收益属于预期收益，具有很大的不确定性，所以自己在投资的时候，除非是成熟区域的商铺，类似于城市新区的商铺，就属于埋藏在你投资过程的一颗暗雷。
当然，回报率肯定不是唯一藏雷的指标，还有其他几个非常容易暴雷的点：
开发商实力
在国内房地产市场，住宅烂尾凤毛麟角，商业项目烂尾比比皆是。从概率上看，有实力的诸如万达、SOHO、凯德等知名商业地产开发商烂尾的几率非常小（单指前期开发，不指后期运营），毕竟跨区域公司在财力和人力上有着丰厚的储备和经验，而众多不知名的开发商，则在项目烂尾的泥潭中难以脱身，其中很大一部分原因是开发商的实力不足以支撑商业地产的完整开发链。无论是资金硬实力，还是施工组织、招商组织、运营组织等软实力千差万别，导致市场良莠不齐，甚至项目烂尾。
所以，在意向投资前，更应该调研开发商的实力。毕竟，一旦开发商自爆，投资人想哭都找不到地方哭。
合理利用互联网工具，看看开发商是金玉其外还是败絮其中，只需要借助天眼查，输入开发商名称，天眼查会告诉你既成的事实，有利于你的投资判断。
仍然以南江金钥匙广场为例（具有非常典型的案例特征）
该项目由南江百益房地产开发有限公司开发，通过天眼查，该公司注册资本为万元，实缴金额为万元，通常来讲，只要组织得当，支撑地上建面仅3万多㎡的项目绰绰有余。但是深究发现，该公司为典型的项目型公司，没有
